BAB 2
KAJIAN TEORI
Garis Sempadan adalah garis batas
luar pengaman yang ditetapkan dalam mendirikan bangunan dan atau pagar yang
ditarik pada jarak tertentu sejajar dengan as jalan, tepi luar kepala jembatan,
tepi sungai, tepi saluran, kaki tanggul, tepi situ/rawa, tepi waduk, tepi mata
air, as rel kereta api, jaringan tenaga listrik dan pipa gas, tergantung jenis
garis sempadan yang dicantumkan. Di bagian luar dari garis ini, pemilik tanah
tidak diperkenankan untuk mendirikan bangunan.
Garis sempadan bangunan menjamin
adanya ruang terbuka hijau privat dalam bentuk halaman rumah, menambah
keamanan, serta mengurangi pengaruh bising dari kendaraan di jalan raya terhadap
penghuninya. Agar lebih mudah dipahami berikut penjabaran jenis-jenis garis
sepadan
Jenis garis sempadan
Garis sempadan diciptakan untuk
berbagai alasan sesuai dengan jenisnya, namun umumnya untuk melindungi penghuni
bangunan itu sendiri.
-
Garis Sempadan Jalan
Garis sempadan jalan (GSJ) adalah
garis batas pekarangan terdepan. GSJ merupakan batas terdepan pagar halaman
yang boleh didirikan. Oleh karena itu biasanya di muka GSJ terdapat jalur untuk
instalasi air, listrik, gas, serta saluran-saluran pembuangan. Pada GSJ tidak
boleh didirikan bangunan, kecuali jika GSJ berimpit dengan garis sempadan
bangunan (GSB).
Garis sempadan jalan memberikan
tempat bagi berbagai instalasi yang dibutuhkan masyarakat, serta menjaga
kualitas visual antara jalan dan bangunan.
Daerah yang dicakup oleh garis
sempadan jalan dari sisi kiri ke sisi kanan disebut Daerah Milik Jalan (DMJ)
yang diterakan pada patok-patok yang dipasang pada jarak-jarak tertentu di
sepanjang garis sempadan jalan ini.
-
Garis Sempadan Bangunan
Garis yang dikenal dengan singkatan
GSB ini membatasi jarak terdekat bangunan terhadap tepi jalan, dihitung dari
batas terluar saluran air kotor, atau riol, sampai batas terluar muka bangunan.
Garis ini berfungsi sebagai pembatas ruang, atau jarak bebas minimum dari
bidang terluar suatu massa bangunan terhadap lahan yang dikuasai, batas tepi
sungai atau pantai, antara massa bangunan yang lain atau rencana saluran,
jaringan tegangan tinggi listrik, jaringan pipa gas, dan sebagainya.
Garis sempadan bangunan menjamin
adanya ruang terbuka hijau privat dalam bentuk halaman rumah, menambah
keamanan, serta mengurangi pengaruh bising dari kendaraan di jalan raya
terhadap penghuninya.
-
Garis Sempadan Samping
Garis yang dikenal juga dengan Jarak
Bebas Samping ini membatasi bagian samping dinding bangunan dengan bagian
samping pekarangan. Pada bangunan berbentuk tunggal/lepas dan renggang, induk
bangunan harus memiliki jarak bebas terhadap batas pekarangan yang terletak di
samping . Pada bangunan turutan/anak/tambahan boleh dibangun rapat dengan batas
pekarangan samping dimana dinding terdepan berada pada jarak minimal 2 kali
jarak antara GSB dan GSJ, sesuai dengan persyaratan yang berlaku.
Garis sempadan samping menjamin
sirkulasi udara dan sinar matahari yang baik bagi penghuni rumah, serta menjaga
kerapatan bangunan.
-
Garis Sempadan Belakang Bangunan
Merupakan garis sempadan yang
membatasi jarak terdekat bangunan terhadap garis batas belakang kaveling,
dihitung dari garis batas kaveling terhadap garis terluar belakang bangunan yg
berfungsi sebagai ruang untuk pertimbangan faktor keselamatan antarbangunan.
-
Garis Sempadan Sungai
Merupakan garis batas luar
pengamanan sungai yang membatasi adanya pendirian bangunan di tepi sungai dan
ditetapkan sebagai perlindungan sungai. Jaraknya bisa berbeda di tiap sungai,
tergantung kedalaman sungai, keberadaan tanggul, posisi sungai, serta pengaruh
air laut.
Garis sempadan sungai sering
tertukar dengan bantaran sungai. Jika bantaran sungai hanya memperlihatkan daerah
bantaran sungai saat banjir (flood plain), maka sempadan sungai memperlihatkan
daerah bantaran sungai ditambah dengan daerah longsoran tebing sungai yang
mungkin terjadi.
Garis ini diciptakan untuk menjamin
kelestarian dan fungsi sungai, serta menjaga masyarakat dari bahaya bencana di
sekitar sungai, seperti banjir dan longsor.
-
Garis sempadan pantai
Garis sempadan pantai adalah
daratan sepanjang tepian pantai yang lebarnya proporsional dengan bentuk dan
kondisi fisik pantai, minimal 100 (seratus) meter dari titik pasang tertinggi
ke arah darat.
Garis batas ini adalah bagian dari
usaha pengamanan pantai yang dimaksudkan untuk melindungi masyarakat dari
bahaya gelombang pasang tinggi (rob), abrasi, menjamin adanya fasilitas social
dan umum di sekitar pantai, menjaga pantai dari pencemaran, serta pendangkalan
muara sungai.
A.
Bangunan Terluar Menurut GSB
Pandangan tentang sisi bangunan terluar masih rancu oleh
masyarakat. Beberapa menyebutkan bahwa sisi bangunan terluar ialah pagar rumah
itu sendiri. Tapi sebenarnya adalah dari sisi luar fisik bangunan itu sendiri
dengan komposisi lengkap dimulai dari sloof, pondasi, pasangan bata, jendela,
pintu, atap dan plafond.
Kalau melakukan renovasi sebuah rumah, menambah bangunan
melewati batasGSB atau Garis Sempadan Bangunan masih
ditolerir. Tetapi tak boleh juga dengan semrono melakukannya. Terdapat beberapa
hal yang ditolerir yang masih dapat dibenarkan. Toleransi ini berlaku bagi
bangunan sifatnya struktur, dan bukan bangunan ruang. Contohnya adalah elemen
pergola yang berfungsi sebagai penyangga atap carport. Tetapi dalam membuat
pergola tersebut juga tidak boleh sesuka Anda. Atap pergola itu tidak
diperbolehkan menjorok ke lahan atau keluar pagar. Dan satu lagi, jika Anda
merubah fungsi carport itu sendiri dengan ruang tidur atau gudang misalnya,
maka Anda akan dikenakan sangsi oleh pemerintah.
B.
GSB Bagi Segi Keamanan dan Estetika
Undang-undang serta peraturan mengenai GSB ini
dibuat agar pemukiman disekitar rumah jadi teratur dan aman. Bisa Anda
bayangkan kalau pemukiman rumah bisa menjadi semrawut disebabkan para
penghuninya yang sesukanya dalam membangun dan mengembangkan rumah. Penghuninya
dengan sesuka hati mengembangkan rumah serta memaksimalkan lahan disekitarnya.
Seperti membuat kamar baru atau ruangan lainnya melewati batas GSB hingga
terlalu dekat dengan pagar. Dan ada penghuni yang membuat jalan menuju carport
melebih batas pagar, sampai melewati batas jalan walau sedikit. Hasilnya sebuah
pemukiman akan tidak sedap untuk dipandang, serta semrawut.
Selain dari faktor estetika, GSB ini dibuat juga untk
kepentingan kemanan para pengendara kendaraan bermotor atau sepeda yang depan
sebuah rumah. Apabila Sebuah rumah berada di simpang jalan atau biasa desebut
rumah hook, rumah seperti ini membuat jalan akan rawan dengan kecelakaan.
Kecelakan tersebut terjadi dikarenakan sipengendara tak melihat pengendara lain
dari arah yang berlawanan berlawanan. Jarak lepas bebas pandang sipengendara
akan terganggu, sebab akan tertutup oleh bangunan di hook tersebut yang
terlalu menjorok keluar batas GSB.
Untuk bangunan yang di persimpangan sebuah jalan, ada
dua ketentuan GSB,
yaitu dari sisi muka bangunan tersebut serta dari samping bangunan itu. Ini
sering dilupakan atau sengaja dilupakan oleh pemilik rumah. Mereka akan
membangun berdasarkan satu GSB saja. Beberapa orang dengan sengaja merapatkan
bangunannya salah satu sisi batas lahan, hingga melewati GSB samping.
Perlu Anda ketahui bahwa sebenarnya tidak hanya rumah yang berada di simpang
jalan yang memiliki ketentuan GSB samping. Tapi semua rumah harus
memiliki GSB (Garis Sempadan Bangunan) dan samping.
Menurut Putusan Menteri Pekerjaan Umum Nomor. 441 Th 1998
mengenai Pesyaratan Teknis Bangunan, GSB dari belakang dan samping bangunan
juga perlu diperhatikan. Terdapat beberapa persyaratan dalam memenuhi GSB
samping dan belakang. Persyaratan tersebut ialah:
- Struktur serta pondasi bangunan
terluar haruslah berjarak paling kurang 10 cm ke arah dalam di hitung dari
batas terluar lahan yang dikuasai.
- Untuk renovasi ataupun perbaikan
bangunan yang pada mulanya menggunakan dinding pembatas bersama dgn
bangunan yang ada di sebelahnya, harus membuat dinding batas baru tepat
disebelah dinding pembatas yang sudah ada.
- Sisi dinding paling luar tidak
dibolehkan melewati batas dari pekarangan. Contohnya pagar.
- Untuk bangunan hunian rumah
tinggal yang rapat, tidak ada jarak untuk bebas samping, tapi jarak
bebas belakang harus minimal 1/2 dari panjang GSB muka.
Selain perhitungan GSB, dalam pembangunan sebuah rumah juga
perlu diperhatikan faktor estetika yang berhubungan dengan peletakan elemen
struktur. Penerapan bukaan jendela dlm bentuk apapun pd dinding batas dari
pekarangan adalah tidak diperbolehkan, juga termasuk pemasangan elemen glass
block.
C.
Peraturan Perundang-Undangan
UNDANG-UNDANG REPUBLIK INDONESIA NOMOR 28 TAHUN 2002 TENTANG
BANGUNAN GEDUNG
1. Pasal 13
(1) Persyaratan jarak bebas bangunan gedung sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 10 ayat (1) meliputi:
a. garis sempadan bangunan gedung dengan as jalan, tepi
sungai, tepi pantai, jalan kereta api, dan/atau jaringan tegangan tinggi;
b. jarak antara
bangunan gedung dengan batas-batas persil, dan jarak antara as jalan dan pagar
halaman yang diizinkan pada lokasi yang bersangkutan.
(2) Persyaratan jarak bebas bangunan gedung atau bagian
bangunan gedung yang dibangun di bawah permukaan tanah harus mempertimbangkan
batas-batas lokasi, keamanan, dan tidak mengganggu fungsi utilitas kota, serta
pelaksanaan pembangunannya.
(3) Ketentuan mengenai persyaratan jarak bebas bangunan
gedung sebagaimana dimaksud dalam ayat
(2) diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah. Paragraf
3 Persyaratan Arsitektur Bangunan Gedung
Pasal 13 Undang-undang No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan
Gedung menyebutkan bahwa sebuah bangunan harus mempunyai persyaratan jarak
bebas bangunan yang meliputi GSB dan jarak antargedung. Selain itu dalam
membangun rumah, juga harus sudah mendapat standarisasi dari pemerintah yang
tercantum di dalam SNI No. 03-1728-1989. Standar ini mengatur bahwa dalam
setiap mendirikan bangunan harus memenuhi persyaratan lingkungan bangunan, di
antaranya larangan untuk membangun di luar GSB.
Di dalam penjelasan Pasal 13 Undang-undang No. 28 Tahun 2002,
GSB mempunyai arti sebuah garis yang membatasi jarak bebas minimum dari bidang
terluar suatu massa bangunan terhadap batas lahan yang dikuasai. Pengertian
tersebut dapat disingkat bahwa GSB adalah batas bangunan yang diperkenankan
untuk dibangun.
Batasan atau patokan untuk mengukur besar GSB adalah as
jalan, tepi sungai, tepi pantai, jalan kereta api, dan/atau jaringan tegangan
tinggi. Sehingga jika rumah berada di pinggir jalan, maka garis sempadan diukur
dari as jalan sampai bangunan terluar di lahan tanah yang dikuasai.
Faktor penentu besar GSB adalah letak lokasi bangunan itu
berdiri. Rumah yang terletak di pinggir jalan, GSB-nya ditentukan berdasarkan
fungsi dan kelas jalan. “Untuk pemukiman perumahan standarnya sekitar 3 - 5 m”,
jelas Ir. Imam S. Ernawi, MCM., MSc. (Direktur Direktorat Bina Teknik, Ditjen
Perumahan dan Pemukiman).
D.
Sanksi Pelanggaran
Setiap aturan pasti mempunyai sanksi jika ada yang
melanggarnya. Demikian pula dengan peraturan tentang GSB. Menurut Undang-undang
No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung, Sanksi administratif akan dikenakan
kepada setiap pemilik bangunan. Sanksi tersebut berupa peringatan tertulis,
pembatasan kegiatan pembangunan, penghentian sementara atau tetap pekerjaan
pelaksanaan, pencabutan izin yang telah dikeluarkan dan perintah pembongkaran
bangunan.
Selain itu
jika ketahuan membangun bangunan yang melebihi GSB, maka juga akan dikenakan
sanksi yang lain. Sanksinya berupa denda paling banyak 10% (sepuluh persen)
dari nilai bangunan yang sedang atau telah dibangun.
-refrensi
9.
http://nasional.kompas.com/read/2008/07/24/09450113/jangan.langgar.gsb
